Les club deals immobiliers ont longtemps été réservés aux gros patrimoines, ils s’ouvrent petit à petit. Mais attention : il y a club deal et club deal. Et 2026 a ses particularités qu’il faut comprendre avant de se lancer.
Ce qu'il faut savoir
- Rendements possibles : 7 à 12% par an (vs 4-5% pour les SCPI)
- Secteurs intéressants : coliving, logistique urbaine, résidences gérées, bureaux à transformer
- Investissement minimum : souvent entre 50 000 € et 500 000 €
- Durée : 3 à 7 ans, pas de sortie facile avant
- Choisir un opérateur avec de vrais résultats passés
C’est quoi exactement, un club deal ?
Un club deal, c’est simple : un petit groupe d’investisseurs se met ensemble pour acheter un bien immobilier précis. Contrairement aux SCPI où votre argent disparaît dans un gros pot commun que vous ne contrôlez pas, là vous savez exactement dans quoi vous mettez vos sous. Et vous avez votre mot à dire.
Comment c'est monté juridiquement
La plupart du temps, on crée une société spécifique (SAS ou SCI) juste pour ce projet. Chaque investisseur a des parts selon ce qu’il a mis. Simple et clair.
Je me rappelle d’un client entrepreneur. Il avait mis 200 000€ dans un club deal qui rachetait un vieil immeuble de bureaux en banlieue parisienne. Trois ans après, transformé en coliving premium, il avait gagné plus de 35% net. Aucune SCPI n’aurait fait ça sur la même période.
Pourquoi 2026 peut être une bonne année
L’immobilier français se stabilise après deux ans difficiles. D’après Meilleurs Agents, on a eu environ 929 000 ventes fin 2025, soit +11% sur l’année. Pour 2026, ils tablent sur 960 000 transactions.
| Indicateur | 2024 | 2025 | Prévision 2026 |
|---|---|---|---|
| Transactions (milliers) | 855 | 929 | 960 |
| Prix moyens (évolution) | −2,1 % | +1,6 % | +2 à 3 % |
| Taux crédit moyen | 3,8 % | 3,4 % | 3,35 % |
Source : Meilleurs Agents, BPCE L'Observatoire, décembre 2025
Cette reprise en douceur crée des opportunités. Il y a encore des vendeurs coincés (DPE pourri, héritage compliqué, banque qui met la pression) qui acceptent de vendre moins cher. Les bons opérateurs de club deals savent repérer ces affaires et négocier serré.
Les secteurs qui marchent en 2026
Le coliving et les résidences gérées
Savills et BNP Paribas Real Estate le disent : le coliving et le coliving senior vont exploser en 2026. Normal, avec la galère pour se loger dans les grandes villes et les jeunes qui veulent plus de flexibilité.
« Le coliving est l’un des secteurs qui bougent le plus en Europe, avec plus de 95% d’occupation dans les grandes villes. »
Les rendements ? Entre 8% et 12% brut, bien mieux que la location classique. Transformer un grand appart bien placé en coliving peut doubler vos revenus locatifs.
La logistique urbaine
Avec le boom du e-commerce, il faut des entrepôts près des villes pour livrer vite. Ces actifs logistiques en périphérie des grandes agglos ? Taux de vacance quasi nul et loyers qui suivent l’inflation.
Les bureaux à transformer
Transformer de vieux bureaux en logements, c’est un des secteurs les plus rentables. Triple effet : achat pas cher, changement d’usage, revente par appartements. Le jackpot si c’est bien fait.
Attention
Les transformations bureaux/logements, c’est compliqué administrativement (autorisations, changement de destination). Vérifiez que l’opérateur a bien sécurisé tout ça avant de signer.
L’hôtellerie
Le tourisme en France se porte bien. Les club deals sur l’hôtellerie économique ou les résidences de tourisme bien situées donnent du 7% à 10% par an.
| Secteur | Rendement cible | Horizon | Risque |
|---|---|---|---|
| Coliving | 8-12 % | 3-5 ans | ★★★☆☆ |
| Logistique urbaine | 6-9 % | 5-7 ans | ★★☆☆☆ |
| Bureaux reconversion | 10-15 % | 3-5 ans | ★★★★☆ |
| Résidences gérées | 7-10 % | 4-6 ans | ★★★☆☆ |
| Hôtellerie | 7-10 % | 5-7 ans | ★★★☆☆ |
* Risque évalué de ★ (faible) à ★★★★★ (élevé)
Club deal vs SCPI vs crowdfunding : les vraies différences
On me pose souvent la question. Ces trois trucs n’ont rien à voir.
| Critère | Club deal | SCPI | Crowdfunding |
|---|---|---|---|
| Ticket d'entrée | 50 000-500 000 € | 1 000-5 000 € | 500-1 000 € |
| Rendement cible | 7-12 % | 4-5 % | 8-12 % |
| Horizon | 3-7 ans | 8-10 ans+ | 12-36 mois |
| Liquidité | Faible | Moyenne | Nulle |
| Transparence | Élevée | Moyenne | Variable |
| Pouvoir décisionnaire | Oui | Non | Non |
Source : analyse comparative 2025
En SCPI, vous donnez votre argent à une société de gestion qui le mélange avec celui de milliers d’autres épargnants. Rendement moyen autour de 4,5% d’après l’ASPIM, et vous ne savez pas vraiment où va votre argent.
Le crowdfunding immobilier finance surtout des promoteurs. Les rendements annoncés (8-12%) font envie, mais le risque que le promoteur plante est réel. Plusieurs plateformes ont eu des problèmes ces dernières années.
Le club deal, c’est entre les deux : accès à de beaux projets, transparence totale sur l’opération, participation aux décisions importantes. En contrepartie : ticket d’entrée plus élevé et impossible de sortir facilement.
Comment choisir un bon club deal ?
Mes années en banque privée m’ont appris à faire le tri entre les bonnes opérations et les arnaques. Voici comment je procède.
L’opérateur d’abord
Avant de regarder le projet, je regarde qui le porte. Son historique, c’est ce qui compte le plus. Mes questions :
- Combien d’opérations il a déjà faites ?
- Quels rendements réels (pas promis, réalisés) il a livrés ?
- Il a une vraie équipe ou c’est du bricolage ?
- Il met son propre argent dans l’opération ?
Bon signe
Les meilleurs opérateurs mettent leur propre argent dans leurs projets. Ça montre qu’ils croient vraiment à ce qu’ils vendent et qu’ils ne se payent pas juste sur votre dos.
La qualité du bien
L’emplacement, c’est 80% du succès d’une opération immobilière. Privilégiez les zones premium ou les secteurs qui bougent (nouveau métro, grands projets urbains).
Regardez aussi l’état du bien : technique, conformité, potentiel de valorisation. Un immeuble qui a besoin d’une mise aux normes DPE peut être une affaire si le budget travaux est bien calculé, ou un gouffre si c’est sous-estimé.
Le montage financier
Vérifiez bien :
- Quel niveau d’endettement (LTV) ?
- Quelles garanties pour les investisseurs (hypothèque, fiducie) ?
- Comment se partage la plus-value ?
- Tous les frais cachés ?
Méfiez-vous des frais cachés
Certains montages affichent de beaux rendements bruts mais grattent de l’argent partout (frais de structuration, de gestion, de sortie…). Exigez le détail de TOUS les frais sur toute la durée.
Les papiers juridiques
Ne signez jamais sans faire relire par un avocat spécialisé. Points importants : conditions de sortie anticipée, droits de vote, clauses de liquidité, gestion des conflits.
Les risques à connaître
Investir en club deal, c’est pas sans risque. Autant les connaître avant.
Votre argent est bloqué
Vos fonds sont immobilisés pendant trois à sept ans minimum. Contrairement aux SCPI où vous pouvez revendre (même difficilement), sortir d’un club deal avant la fin est compliqué et coûteux.
Mon conseil : ne mettez en club deal que de l’argent dont vous n’aurez pas besoin. Gardez votre épargne de précaution à côté.
Tous les œufs dans le même panier
Un club deal vous expose à un seul bien ou très peu de projets. Si ça marche, c’est génial. Si ça plante, vous prenez tout.
Ma règle : diversifier sur plusieurs club deals dans des secteurs et des régions différents. Jamais plus de 10% de mon patrimoine sur un seul deal.
Dépendance à l’opérateur
Le succès d’un club deal dépend entièrement de la capacité de l’opérateur à tenir ses promesses. Retards, dépassements, problèmes de commercialisation : ça peut vite dégrader le rendement final.
Quelle place dans votre patrimoine ?
Pour un investisseur avec 500 000€ de patrimoine et un profil un peu dynamique, voici ce que je conseille souvent :
| Poche | Allocation | Placement |
|---|---|---|
| Base solide | 60 % | Fonds euros, ETF diversifiés, SCPI |
| Dynamique | 25 % | Club deals immobiliers (2-3 opérations) |
| Opportuniste | 15 % | Crowdfunding, private equity |
Exemple d'allocation - profil dynamique, horizon 5-7 ans
Cette répartition permet de profiter des rendements des club deals tout en gardant une base liquide et diversifiée. L’important, c’est d’adapter selon votre situation, vos projets et ce que vous êtes prêt à risquer.
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J'accompagne les entrepreneurs dans leurs choix d'investissement post-exit.
Mon avis pour 2026
Le contexte actuel me semble intéressant pour les stratégies opportunistes. La reprise progressive des ventes, avec encore des vendeurs sous pression (DPE, refinancement difficile), ouvre des opportunités d’achat.
Les club deals permettent de saisir ces opportunités avec un niveau de contrôle et de transparence que vous n’aurez jamais en SCPI. À condition de bien choisir ses opérateurs et ses projets, ça peut vraiment dynamiser un patrimoine.
Mais n’oubliez jamais ce que m’avait dit mon premier patron en banque privée : « Le rendement qu’on vous promet n’est jamais celui que vous touchez à la fin. Seuls les résultats passés comptent. »
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